文/北京进深 严明会
姜还是老的辣。孙宏斌一出手，京城地产圈得抖三抖。
7月，朝阳网签金额排行榜第一，并不是新盘，而是一个老面孔——融创壹号院。
短短一个月，融创壹号院网签了19套，成交金额6.22亿元，将第二名金茂满曜（成交金额4.03亿元）甩在身后。
在全北京单价10万 的成交榜单中，融创壹号院位列第三，并摘得当月3000万级顶豪市场成交金额、成交套数双冠军。
此前6月，融创壹号院开放实楼样板间，两周内即实现认购25套、金额超9亿元。
融创壹号院的网签价格也很坚挺，7月均价13.07万/㎡，它比中海朝阳顶豪——万吉玖序的均价11.5万元/㎡，高出了一个段位。
此外，融创ONE 9也登上了7月朝阳住宅网签金额排行榜，位列第六，当月成交3套，成交均价13.59万/㎡，成交金额1.83亿元。
目前，执掌融创北京区域的是孙宏斌的长子孙喆一。
2023年底，孙喆一接任融创北京区域总裁职务。在文化集团历练四年有余的他，重新回到了地产一线，
眼下，孙喆一带领北京公司，交上融创壹号院的成绩单，不知其父孙宏斌心里会打几分。
01
融创壹号院是一个两年前的项目，它于2023年8月底，首次取得预售许可证，推出1#、3#、5#。
紧接着次月，2#99套房源，取得预售许可证，低楼层甚至有预售价11万 的房源。
至此，融创壹号院350套房源全部入市。
孙宏斌手中几年前的产品，穿越到现在看，是否会过时？
仅朝阳来说，在售的中海万吉玖序、保利朝观天珺、金茂满曜，待售的黄杉木店双子座。它们赠送面积感人，将南北阳台变室内面积。
除了阳台，越拉越多朝阳新盘还有风雨连廊、首层架空等“好房子”元素。
融创壹号院在得房率上并不占优势，产权得房率76%-80%，户型设计也中规中矩。但，它又是如何在朝阳一片红海中杀出来？
这源于“区位 产品”两大杀手锏。
其一，是作为朝阳公园板块近二十年唯一新盘，融创壹号院坐拥不可复制的核心区位。
其二，来自产品层面，此次融创打造的3个实景样板间及地下车库公区所呈现的品质力，也让很多有钱人第一时间就出手了。
截止目前，融创壹号院共计成交170套住宅，去化率超48%，成交均价约13万/㎡，成交额超54.9亿元，套均3200万 。
它一共四个楼栋，15到25层的高层，户型面积从215㎡到291㎡，妥妥的超级大平层。
最小的215㎡分布于1#、2#的中间户。
目前，1#的该户型有24套房源已网上联机备案，3套已网签；2#的215㎡户型，7套房源已网上联机备案；
此外，1号楼还有15套219㎡户型，产权得房率约76%。目前，该户型8套房源已网上联机备案，1套已网签。
256㎡分布于1#、2#的边户。
目前，1#的256㎡户型，19套房源已网上联机备案，1套已预订；2#的256㎡户型，16套房源已网上联机备案。
261㎡分布于3#的东边户，以及5#的东、西边户。
其中，3#该户型有17套房源已网上联机备案，1套网签，1套已预订；5#该户型有22套房源已网上联机备案，4套网签，1套已预订。
3#和5#中间户是252㎡。目前，3#该户型有25套房源已网上联机备案，3套已网签，1套被预订；5#该户型成交状况不佳，仅有3套房源网上联机备案。
顶配291㎡位于3#的西边户，共计25套，产权得房率约76%，按照13.65万/㎡的预售价，户均接近4000万。
目前顶层和一楼都买出去了，仅剩下7套还未网签。
不得不感叹，北京有钱人的购买力仍是杠杠的。
02
当然，有购房者会担心融创暴雷后，项目会不会也受到波及？
2023年9月，融创壹号院开发商——泛海东风置业应付中诚信托的一笔本金额为68.322亿元的债务到期。
今年1月底，融创发布公告称，集团与中诚信托签署了债务重组协议，及中诚信托与中国中信金融资产管理股份有限公司(“中信金融资产”)就中诚信托债务达成了债权转让相关交易安排。
这也宣告了，北京融创壹号院项目债务重组完成，中信金融资产成为项目新的资方。
在上海，中信金融资产与融创多个项目有过合作，包括上海外滩壹号院，年内三开三罄，取得了215亿元的销售业绩。今年还合作了上海壹号院，它是今年全国首个单盘破百亿的项目。
根据债务重组协议，中诚信托确认融创之前已支付的16.35亿元用于清偿本金，即中诚信托债务本金额自68.322亿元降低至51.972亿元。
此外，融创获得违约金的全部减免，历史欠息降至6.5亿元且重组后的融资成本自9.6%/年降低至6.5%/年，综合导致该笔债务自借款日起全周期融资成本降低至约4.12%/年。
于融创而言，它还有一个更好的消息——重组后的债务还款期限为4年，即最终还款期至2029年1月。
据悉，融创壹号院4栋楼的在建工程及土地使用权抵押予中诚信托。
此外，二股东北京韬铂管理咨询将持有泛海东风置业价值239944万股权数额，出质予渤海银行天津自由贸易试验区分行。
今年以来，开发商泛海东风置业就收到了3张罚单。
4月，泛海东风置业未取得住房城乡建设部门审批核发的建设工程夜间施工许可手续，擅自在该单位承建的北京市朝阳区东风乡绿隔地区第一宗地泛海J2地块项目部东南角施工现场进行土方回填大型机械作业。
紧接着次月，它又擅自在该单位承建的北京市朝阳区东风乡绿隔地区第一宗地泛海世家小区西侧150米处施工现场进行混凝土浇筑大型机械作业；
7月，开发商擅自在该单位承建的北京市朝阳区东风乡辛庄村绿隔地区第一宗地项目部东南角190米处施工现场进行混凝土浇注大型机械作业。
这三次违规，泛海东风置业被罚款共计8万元。
关关难过，关关过。对于融创壹号院而言，加快去化回款，加快竣工，才能加速推动融创经营进入良性循环。
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